原标题：轨交延伸、产业转型、人口激增带来大量商业需求 郊区购物中心营收增长超中心城区

　　去年底，宝山最大的购物中心龙湖宝山天街开幕，上下5层、14万平方米的面积，200多个品牌入驻，60多家餐厅、超大IMAX影院，开业至今人气颇旺，一定程度上填补了北上海区域的商业空白。

　　无独有偶，同处近郊的闵行，新生代商业综合体也整体崛起。去年9月，超大体量立体化城市空间——万象城在吴中路开业，虹桥天地、仲盛、龙之梦热度不减，宝龙城、七宝万科广场依然人潮涌动，还有巨大体量的天空之城“天荟”在建……与传统商业相比，新增商业综合体更注重引入实体商业独有的体验式消费，打造混业经营。

　　人口激增为近郊商业提供机会

　　为何近郊商业综合体会如雨后春笋般涌现？除了轨交延伸、租金相对中心城区较低，更重要的恐怕是对历史欠账的弥补，以及产业转型、人口激增后带来的大量商业需求。

　　比如闵行，上世纪90年代中期常住人口50余万，20年间激增200万，古美、七宝、莘庄、梅陇、虹桥等均是居住用地先于商业用地开发，早年商业供给长期不足。伴随产业能级不断提升，相应导入与吸引的常住人口消费能力不断提升，商业综合体火爆的背后是居民消费力的爆发，也是消费场景的转移回归。

　　与之类似，随着老工业区宝山的整体转型，商业也进入快速发展阶段。全区建成开业的有万达广场、大华虎城、龙湖宝山天街、宝乐汇等大型商业综合体16个，其中商业建筑面积达20万平方米的大型商业综合体4个。

　　根据《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，全市规划15个市级商业中心、56个地区级商业中心。至2020年，本市规划商业设施建筑总量控制在7000万至7500万平方米，年均增长2.6%至3.6%。届时，若按照上海2500万人口来算，上海人均商业面积达3平方米，超过国际一般城市1.3至1.5平方米的平均水平。但商业分布明显不均。15个市级商业中心全部分布在上海600平方公里以内的外环线以内区域，地区级商业中心则是外环内19个，外环外37个。外环以外不仅没有一个市级商业中心，即便37个地区级商业中心放在5000多平方公里的土地面积来看，也是比较稀疏的。

　　商旅结合吸引周边城市消费者

　　去年，上海共有47家巨型商场开业。新增购物中心离轨交站点距离平均为1公里，其中2/3新增购物中心离轨交站在800米以内。购物中心向城市副中心乃至郊区拓展的趋势越发明显，原来郊区和城郊接合部在建新的商业设施时与轨交站点无缝对接，已是大势所趋。上海地铁日均客流960万人次，是天然流量“富矿”。

　　在比较偏远的地方，地铁流量带来的支撑力更明显。比如，去年12月开业的新商场中，位于吴中路的爱琴海购物公园就在轨交10号线龙柏新村站上方；龙湖宝山天街则位于7号线刘行站上盖；唐镇阳光天地紧靠2号线东延伸段唐镇站。不过，靠近轨交并非就是“王道”，商场本身的特色和住职平衡的问题依然需要考虑。有业内人士坦言，浦东一些轨交站点周边，由于过于偏重就业空间，晚上和双休日人去楼空，导致不少地铁上盖商场难以持续经营。

　　此外，郊区商业具备的优势还在于载体空间大，距上海周边其他长三角城市更近，一旦品牌和消费功能丰富起来，可吸引不少周边城市的消费人群。以青浦奥特莱斯、浦东迪士尼小镇和奕欧来等为代表的集商业、文旅于一身的商业项目，吸引周边消费者的能力更强。随着商业与泛旅游化趋势的结合，微度假性质的商业项目对周边辐射带动作用十分明显，以有游乐项目“星期八小镇”的仲盛世界商城为例，其停车场周末常会有江苏牌照的大巴车停靠，带来的便是上海周边的消费者。

　　本月中旬，位于浦东祝桥镇的佛罗伦萨小镇上海名品奥特莱斯，被市旅游局批准为国家AAA级旅游景区。它在2015年开业第一年接待客流200万人次，2016年接待客流约300万人次，同比上涨近50%。2017年接待客流380万人次，同比上涨近23%。这个例子或可说是商旅结合的典型。小镇位于浦东国际机场和迪士尼乐园之间，周边有上海绕城高速、华夏高架路、迎宾高速等公路交通，离地铁2号线远东大道站仅800米，有地铁站免费接驳班车、15分钟直达浦东机场的免费穿梭巴士。

　　社区商业需更注重体验式消费

　　根据上海购物中心协会去年公布的数据，郊区购物中心的营收同比增长远超中心城区，呈现“全面增长”。与之形成对比的是，郊区商业地产正面临去库存问题。上海社科院创新工程房产专家戴晓波说，这是由于前些年郊区所建的保障房、商品房都预留配套商业地产，但周边人口不多、远离轨交等因素，导致这些商业地产空置率较高，商业发展不起来。在他看来，相对于中心城区，郊区商业本身基础较弱，存在布局不合理等问题，但随着当地人口结构变化和居民消费阶段变化，郊区商业不断升级是必然趋势。只不过，国际顶级品牌依然会相对集中在中心城区的繁华地段。

　　《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》中也提到，要限制超大型和大型商业网点过度建设。注重功能定位、业态配比、品牌引进，尽可能实现差异化发展，避免无序竞争和重复建设。因此控制上海一些地区商业的过度发展，培育重点地区的商业发展，完善社区商业，应成为发展趋势。业内人士认为，在区域人口不多的情况下，区域商业需注重目的性消费和亮点打造，让消费者记得住，让商业辐射半径扩大。

　　值得一提的是，选址郊区、定位社区商业的购物中心都把体验式消费放在第一位，加重休闲餐饮、生鲜超市、亲子教育、生活服务等业态占比，弱化零售消费比重。有周边居民支持，再加上公共交通日趋便利，就能获得成功。