上海二手房：新年冷清开局 价格稳中回落

　　人民网上海2月11日电 （记者孙小静）2017年1月，上海二手房指数为3968点，比2016年12月下降28点，环比下跌0.71%,跌幅环比扩大0.50个百分点。去年三次调控组合拳连续发力，至年末市场开始理性调整，今年1月指数延续下行走势。

　　1月，上海二手住宅成交9100余套，环比下跌30.3%，月成交量不到正常年份月度2万套水平的半数，为60个月来月度最低值。抛开1月元旦、春节双假期因素，房地产市场已处于降温通道，意味着将经历一段调整期。市场特征表现为：一、以刚需为主导的成交结构未变，但改善置业有所回升；全市普通住宅成交占比73.8%，环比提升0.7个百分点，其中300万元以内房源成交占比64.80%，环比下降1.39个百分点；300-500万元房源成交占比22.05%，环比提升0.56个百分点；500万元以上房源成交占比13.15%，环比提升0.83个百分点。二、成交量方面，新兴城区远超中心城区，为5900余套，占比全市64.75%；其中，近郊占比新兴城区83.92%、远郊占比新兴城区16.08%；而中心城区成交3200余套，占比全市35.25%，其中内环内成交1400余套，占比中心城区43.92%。三、90平方米以内的刚需房源，议价幅度多为3%-5%；而90平方米以上的中大户型房源，议价幅度扩大至4%-6%；门店普遍带看量再现一到二成下降。四、各大商业银行严格审核贷款申请人首付资金来源及收入流水资料，杠杆减少引导理性消费，更是遏制了投机投资购房。截至2017年1月31日，全市二手住宅挂牌量为168963套，较上月下降1.38%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为37753套、87801套、43409套，分别下降1.74%、1.21%、0.18%。内环内下降幅度最大，并依次递减，显示了由内向外的置换链出现减速。

　　1月22日，上海银监局召开2017年上海中资银行业金融机构主要负责人会议，要求坚决落实中央和上海市有关房地产调控的各项要求，严格执行个人住房差异化信贷政策，抑制炒房投机需求。

　　内环领跌中心城区 

　　2017年1月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）价格整体下跌0.70%，其中内环以内整体下跌0.78%。虹口、长宁、黄浦、杨浦、徐汇分别下跌0.86%、0.82%、0.77%、0.73%、0.70%，静安、普陀跌幅略小，分别下跌0.64%、0.60%。

　　1月，中心城区总成交3200余套，环比下降30.3%。其中内环内成交1400余套，环比下降26.8%。政策叠加节假因素，大多门店带看量较上月再降一二成，部分门店因看房客稀少甚至提前关店，零成交情况蔓延。成交统计显示，静安、普陀、虹口成交量下降最大，均逾三成半。而黄浦下降一成余，成交相对稳定。从板块表现看，成交领先的杨浦黄兴、静安彭浦、普陀光新、虹口曲阳等老工房（售后公房）集中板块，成交房源多为300万元、50平方米左右的一室、二室售后公房。由于置换交易占比不大，售后公房挂牌及出售都出现降温，上述板块成交量下滑三成左右。

　　中心城区内环以内，徐汇、黄浦成交量仅分别下降8.4%、7.1%，显示了优质地段的抗跌性，这些板块内优质房源仍受到买家追捧，量价相对稳定。区域内如徐家汇、徐汇万体馆、黄浦打浦桥、黄浦老西门等板块，月成交量在50-80套。统计显示，这些板块成交多为600万元、75平方米以上二室户改善房源。而其余如普陀、虹口、静安等区，成交量下降均在三成半以上，改善客离场使得成交骤降。

　　2017年1月，新兴城区中，近郊城区、远郊城区整体价格分别下跌0.70%、0.72%。其中，宝山、闵行、金山、嘉定、奉贤、浦东、青浦分别下跌0.81%、0.80%、0.76%、0.73%、0.68%、0.66%、0.62%。

　　近郊城区作为上海二手房市场成交主体，在全市成交排名前20的板块中占比过半。其中成交前三的奉贤南桥、浦东金桥、浦东世博，成交仅下降一二成。区域内奉贤南桥成交主力为200万元、90平方米左右的次新房，浦东金桥成交多为300万元、70平方米左右的紧凑二室房源，浦东世博成交多为250万元、50平方米左右的一室、二室户售后公房。这些板块房源供应充足、价格段合适、配套齐全，成为了刚需客的首选。由于购房需求集中，卖家只给出小幅议价。而一些无轨交、生活配套不足的板块，成交下降较为明显，达三五成，如松江新桥、宝山罗店、浦东新场、青浦徐泾月成交套数在30-50套，由于带看减少三成以上，实际成交中，价格松动的房源逐渐增多。

　　远郊城区全部11个板块成交900余套房源，集中在金山新城、临港新城、嘉定城区等新城板块，价格分别下跌1.13%、0.81%、0.78%。统计显示，低预算刚需客成为远郊城区板块的主导，其中不乏一些外地落户购房、养老购房等需求。200万、90平方米以内的二室次新房成交集中。由于成交下滑，一些卖家在实际成交中愿意给出3-5万元的让步。其余板块则成交稀少，在于板块区域开发不成熟，购房者亦多为本地居民。 

　　七成板块出现下跌 

　　2017年1月，全市130个板块中，下跌板块94个，占比72.3%；持平板块21个，占比16.2%；上涨板块15个，占比11.5%。

　　下跌板块价格整体下跌1.01%，跌幅环比扩大0.30个百分点。其中，中心城区下跌板块45个，占比47.9%；新兴城区中的近郊城区下跌板块39个，占比41.5%。中心城区由之前改善客为主转变为刚需客为主，成交缩减，加上带看量不断下滑，选择以价换量的卖家逐渐增多。跌幅较大的如静安曹家渡、普陀长寿路、长宁虹桥路、杨浦东外滩，分别下跌1.54%、1.51%、1.48%、1.41%。上述板块中改善客锐减，导致成交下降二到四成。而一些优质学区房所在板块，成交主导为挂户口型的售后公房，400万以内二室兼具自住功能，卖家仅提供5万元以内优惠，如闵行七宝、浦东洋泾、徐汇田林价格分别下跌0.63%、0.56%、0.56%，成交量下降二成。另外，一些新兴城区板块刚需购房者面对楼市风向转变，压房东挂牌价让步后再商小幅议价，如浦东外高桥、宝山淞南、松江九亭、宝山顾村，分别下跌1.39%、1.32%、1.23%、1.16%，卖家为促成交也给出让步。

　　持平板块较上月减少4个，为21个。其中中心城区板块11个，如黄浦蓬莱公园、黄浦新天地、静安江宁路，成交均在30套左右，较前无大波动。成交房源也多为中高档改善房，如600-1000万元、90-120平方米的改善型房源，即使政策收紧行情转冷，持有优质房源的卖家也不轻易让价。另外，新兴城区的浦东三林、浦东川沙、闵行浦江等刚需板块，300万元、75平方米以内的房源成交均过百套，成交量支撑价格保持稳定。

　　上涨板块价格平均上涨0.11%，涨幅环比缩小0.02个百分点。市中心板块如黄浦老西门、徐汇万体馆分别上涨0.14%、0.07%。区域内涨跌互现，优质房源成交拉动房价上涨。而新兴城区板块，如嘉定南翔、宝山上大、松江佘山分别上涨0.11%、0.10%、0.09%，区域内300万左右二室次新房及动迁房价格坚挺。

　　上海二手房指数办公室认为，2017年1月上海二手房市场量价齐跌，限购、限贷等调控政策有效抑制了投资投机购房。二手房市场进入稳步降温通道。挂牌量和挂牌价下降，带看量持续下滑，二手房价格向下调整的趋势愈发明显。不过，抽样发现，部分区域出现了均价上涨，这表明了交易结构变化、改善需求交易增多，而非房价水平的上涨。置换改善是市场一大动力，随着改善型需求逐渐回归，市场将趋向稳定。

　　春节过后的2月，严政开启的楼市预期改变更加明朗，缩量下调，房价面临调整是必然的。住房回归居住属性日益成为共识，未来政策与市场氛围也将有助于让炒房者知难而退，让消费者理性消费。