一线城市租金环比普涨 多地出台租赁市场政策规范

　　7月份，从环比看北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金均较上月上涨。尽管一、二线城市均处在租金上扬阶段，但涨幅出现较大差异，二线城市租金环比上涨均低于1%，上涨水平不及一线城市。

　　进入下半年，随着租赁市场旺季的到来，多地开始密集发布政策，加大租赁供应，规范租赁市场。一些大城市租金环比上涨，其中一线城市涨幅较大。

　　7月以来，北京、深圳、武汉、成都等地均发布了租赁市场的相关政策，内容涉及租赁补贴、房源供应、交易规范等多个方面。

　　分析人士指出，以存量房市场为主的一线城市和部分人口净流入的二三线城市，租赁市场规模大、需求旺，加快这些城市的住房租赁制度建设，是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的必要选择。

　　一线城市租金上涨快

　　中国指数研究院的数据显示，7月份，从环比看北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金均较上月上涨。同比来看，北京、广州、天津、武汉、杭州下跌，其余城市均有上涨，其中成都涨幅最大。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，主要城市的租金上涨，一方面与当前暑期的时间点有关，大量毕业大学生使得这些城市新增大量租房需求；另一方面，过去几年热点城市房价出现了不同程度的上涨，租金回报率有所下降，从长期来看，租金回报率会必然出现一定程度的回升。

　　值得注意的是，尽管一、二线城市均处在租金上扬阶段，但涨幅出现较大差异。

　　根据中国房地产业协会的数据，四大一线城市中，北京近一月租金达到93元/月·平，环比上涨0.73%。上海的租金则达到75.8元/月·平，环比上涨1.77%。此外，深圳、广州的租金也分别上涨了1.55%和1.58%。

　　武汉、杭州、成都、西安、天津等二线城市，租金环比上涨均低于1%，环比上涨水平不及一线城市。

　　“7月市场主要反映暑假市场，以大学生群体为主。”我爱我家集团研究院院长胡景晖向21世纪经济报道表示，一二线城市价格上涨幅度的反差，意味着一线城市依然是高校毕业生等人才聚集的方向。

　　旺盛的租赁需求和相对庞大的租赁市场，也让已经进入存量房市场的一线城市和一些人口净流入的二线城市，成为租赁住房供应力度最大，而且规范租赁市场政策改革尝试最多的地区。

　　中国指数研究院数据显示，7月份共有6个城市成交自持用地10宗，成交企业自持面积约16.3万平方米。

　　具体来看，上海成交4宗自持地块，其中2宗为租赁用地，而天津则成交2宗自持地块，自持比例分别为10%和5%。此外，浙江嘉兴成交当地首宗租赁地块。

　　不过，此类自持地块的开发模式还未找到“最优解”。胡景晖认为，目前还没有成熟的自持案例出现，一方面前一阶段地方政府的支持动力不足，另一方面传统开发商的转型摸索尚未到位。

　　多维度政策出台

　　进入2018年下半年，在“租售并举”背景下，各地开始出台规范租赁住房市场的政策，内容涉及住房供应、市场规范、租赁补贴等各个方面。

　　租赁补贴方面，7月11日武汉市房管局出台《武汉市外来务工人员公租房保障暂行办法》并征求意见。该办法指出，符合条件的外来务工申请人每人每月可拿到240元租房补贴，领取补贴时间累积不超过36个月，每人累积补贴额度不超过8640元。7月31日，广州发文拟上调公共租赁住房收入线准入标准，将住房租赁补贴从25元/平方米调整为30元/平方米，家庭租金支出实行15%封顶制度。

　　房源供应方面，7月12日，佛山市提出2018年7月9日前在建、已建、库存的商业、商务办公用房，符合条件的可申请改建为租赁住房。7月18日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》，规定自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　需求群体方面，7月31日，北京提出可以通过租赁型住房满足高收入群体住房需求。而深圳则出台新政，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员，以及先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围，加大对各类人才和中低收入市民的覆盖面。

　　而在交易程序等其他方面，各地新政也有涉及。北京在7月末出台的新版合同示范文本要求，未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。而武汉规定租赁合同租期不得超过20年，并就增加租赁住房供应、培育租赁企业、规范租赁住房管理等方面提出一系列具体支持政策。成都则发文规范拍卖土地配建租赁住房的建设、装修和管理。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，在规范租赁市场的过程中，必须加大对中介的管理力度。

　　夏丹指出，租赁市场主要存在三类与平台相关的问题，一是哄抬房价的问题，在这一轮管控中，预期管理是非常重要的一环，从预期上要对中介和开发企业哄抬房价的行为进行管理。二是在中介实际操作过程中，协助业主、房东进行阴阳合同的处理问题，此类行为逃避管制，让政策没有达到该有的调控效果，扰乱市场价格。三是黑中介对房客进行实质性的骚扰。

　　胡景晖则指出，要实现租赁市场的规模化，首先应当推动房屋租赁立法，改变上位法缺位的现状。其次，应加大对规模化、规范化中介机构的扶持和帮助力度，防止市场劣币驱逐良币。最后，应当采取激励和问责措施，增强地方政府推出租赁住房用地、集体建设用地用作租赁住房的动力，增加租赁住房供应。