位于四川北路上的德邻公寓，被列入上海市第四批优秀历史建筑。然而这个城市历史的“活化石”，却因承租人违法改建而损坏。近日，虹口区人民法院审结这起因违规装修引发的房屋租赁合同纠纷案件，判决双方解除房屋租赁合同，承租人赔偿出租人12个月的房屋使用费，共计人民币1020万元。

　　承租人违法改建历史建筑

　　2015年6月，舒舍公司向英川公司承租德邻公寓三至六层，双方签订租赁合同，合同载明舒舍公司知悉租赁房屋为历史保护建筑及现状，对租赁物业进行任何装修改造，均应按照上海市有关规定履行设计送审、验收等手续。舒舍公司在修缮方案未经申报审批的情况下，在中庭进行钢结构搭建，并将三至五层以上原大空间商业区域部分割为小单间公寓。

　　同年8月，虹口区住房保障和房屋管理局向舒舍公司出具责令改正通知书，认定该公司的改建行为违反规定，要求公司立即停止并提供书面整改报告。之后，上海市历史建筑保护事务中心等相关单位召开专题会议，明确该公司的违法施工行为已对历史保护建筑造成破坏，要求产权人英川公司委托专业检测单位对建筑进行检测评估，根据评估结果再制定整改方案。

　　英川公司一直未对房屋损坏修复进行检测评估，并于10月突然发函要求解除租赁合同。舒舍公司不同意。协商未果，英川公司将舒舍公司告上法庭，要求解除租赁合同，并要求承租人赔偿自2015年8月至判决生效之日的房屋使用费。

　　违法改建构成根本性违约

　　承办法官发现双方主要争议点在于英川公司是否有权解除合同。舒舍公司辩称，虽然自己客观上存在装修行为，但英川公司没有履行法定告知义务，没有提交相关审批手续所需材料，在被要求责令整改过程中没有履行产权人的申报、配合义务，故违章搭建等情况是英川公司的原因。

　　应舒舍公司的申请，法庭委托专业机构对该公寓建筑内的装修是否造成对历史保护建筑的破坏进行司法鉴定。据鉴定报告，舒舍公司在该公寓建筑装修中进行的钢结构搭建等行为，使该公寓建筑受到严重损坏。

　　法院认为，租赁合同中明确约定对该房屋进行装修应履行必要的审批手续。舒舍公司辩称英川公司未将该情况对其进行告知，显然与合同内容不符，法院不予采信。据鉴定报告，舒舍公司的违法装修改建导致房屋损坏的行为已构成根本性违约，英川公司据此向舒舍公司致函，提出解除合同，于法有据，法院予以确认。

　　然而，英川公司在合同履行之初并未积极督促舒舍公司履行设计送审手续。在有关政府部门明确要求该公司停止使用公寓建筑，应进行必要的鉴定并编制修缮方案后，英川公司迟迟未采取合理行动，对放任损失扩大存在过错。法院酌情判决舒舍公司赔偿英川公司12个月的房屋使用费。

　　一审判决作出后，舒舍公司不服，提起上诉。二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。（本文中涉案公司均系化名）