原标题：重拳专治户口“老赖” 上海将设“社区公共户”

　　户口迁出难，曾经一度是二手房交易中经常容易遭遇的纠纷。一旦发生，公安、法院都很难帮助维权。购房者的可能在债务、就学甚至房价等问题上，因为上家的户口没有迁出而受到牵连。

　　好在日前，本市出台了《上海市常住户口管理规定》和新版的买卖合同格式文本，其中都明确了对于户口“老赖”，将被迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。

　　户口和产权人截然不同

　　市民丁先生日前向记者爆料了他的糟心事。

　　2013年3月他看中了普陀区的一处老公房，随后他果断出手买下想作为婚房。当年8月该房屋所有买卖交割完成，丁先生也拿到了产证。但是9月的一天，这处老公房的门突然被撬开，闯进了一对老夫妇并住了下来。

　　吃惊之余，经过丁先生的一番调查，其中的谜团慢慢解开。在双方接洽买卖时，房子的产证上的名字是一位女士，而该房屋的户口本上，却写着后来闯入的老夫妇一家5口的名字。“实际上产证上的那位女士，只是和老夫妇的小儿子有生意上的合作关系。”丁先生告诉记者，为何老夫妇闯入来闹，后来得知可能是因为卖房子违背了老两口的最初意愿。

　　好在一开始，双方买卖合同上就增添了有关“上家不迁出户口，就将缴纳违约金……”的条款，丁先生通过法律手段维护自己的权益。“我打了两个官司，一个是作为房屋产权人，告老夫妇非法闯入、侵犯物权；另一个则是根据买卖合同，要求产证上的那位女士赔偿违约金。”丁先生说，第一个官司后来进行调解后，老夫妇搬了出去；而后一个官司，他也胜诉并且拿到了一部分违约金。

　　但是最让他糟心的是，迁出户口的事情却一直遥遥无期。无奈之下，原本打算作为婚房的房子，丁先生只能将其出租。

　　户口不迁存五大风险

　　据记者了解，像丁先生遭遇的户口不迁出，属于二手房买卖中经常会碰到的纠纷。如果得不到妥善的解决，通常会遇到以下风险：

　　第一、债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户

　　口地址投递法院传票；第二、新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；第三、价值问题：现在老百姓对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

　　第四、拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

　　最后、学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。

　　公安房管联手出台政策

　　近日，上海出台了两条政策，从根本上破解了户口不迁出的问题。

　　3月8日，上海市公安局正式发布了关于印发《上海市常住户口管理规定》的通知，在第三十二条中写明：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。该规定从2018年5月1日起施行。

　　而在此之前的2月28日，上海市房管局和上海市工商局联合发布《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》（沪房市场〔2018〕21号），明确从2018年3月1日起，上海市房地产买卖合同示范文本第十一条将对房东逾期迁出户口的违约责任进行明确约定。

　　条文原文表述：“第十一条甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的____日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款____‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。（二）甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。”而在以往的上海市房地产买卖合同示范文本十四条主文中，并没有户口迁移的条款。

　　从难管到有抓手可管

　　原先遇到那种“赖”户房东就是不迁怎么办呢？北京盈科(上海)律师事务所赵星海律师告诉记者：“几乎没有办法！”

　　如果向法院起诉要求房东将户口迁出，法院一般不会受理。《上海高院民事法律适用问答》中明确指出：法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理，不属于民事案件的受理范围，法院也无权做出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。如果向公安局派出所反映情况，一般来说，户口迁移纯属自愿，公安局很难管。

　　在新政策出台之前，那些对户口稍有些在意的人通常有两个办法“自我保护”。上海中原地产分析师卢文曦告诉记者：“其一就是中介在签订居间的合同的时候，就让上家压一部分押金，一般是3万-5万元。另外一种就是在网签合同补充条款中对户口迁移问题进行约定：要是房东不按期迁户口，就要付违约金；或者预留一部分房款，在房东户口迁出后再支付。”但是所有这些都属于经济手段，并不能直接迫使上家把户口迁走,上海两大新政出台后，再也不用怕房东“耍赖”了。

　　苏浙已实行类似政策

　　环顾国内其他城市，其实早有类似的法律政策出台。

　　《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条：因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出的，公安机关应当受理并调查核实。情况属实的，应当告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭有关材料将其户口迁至社区家庭户。《浙江省常住户口登记管理规定（试行）》第三十五条：有下列情形之一的公民，应当将户口迁往本人的合法固定住所处；本人无合法固定住所的，可以迁往同意被投靠、有家庭户口的亲友处；本人无合法固定住所且无处投靠的，应当迁往所在社区、村（居）委会或者乡（镇、街道）的社区集体户：……因房屋产权转移、离婚等原因，失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的……申报义务人不按本条规定迁移户口的，经县级公安机关核准，公安派出所可以凭调查取得的材料，将有关公民的户口迁往本人的合法固定住所处或者本人所属社区、村（居）委会或者乡（镇、街道）的社区集体户。

　　不过也有业内人士提出，在上海新政5月1日施行后，对于那些“卖一买一”的案例如何掌握。卢文曦说：“原先的房子已经卖掉了，但新房子还没有到手，这样的情况下户籍也需要到社区公共户里过渡吗？”