房地产市场降温已现 下半年调控或以稳为主

　　上半年房地产市场可谓跌宕起伏，“3·17”新政以来各地密集而广泛的调控风暴，让市场经历了从火爆到降温的转变。如何评价上半年楼市调控对市场的影响？下半年的政策走向和市场变化如何？

　　对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，上半年楼市调控政策达到历史最严程度，调控效果正在显现，下半年调控政策应以稳为主，不能放松，也不必加码。

　　市场降温已现

　　今年一季度全国主要城市楼市的火爆行情引起了中央政府的高度关注，为了遏制热点城市房价过快上涨，在“房子是用来住的，不是用来炒的”中央调控精神指导下，各地因城施策、分类调控，掀起了新一轮调控风暴。

　　与以往的调控相比，本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高、手段更新、持续时间更长。据链家研究院统计，“3·17”新政以来(截至6月底)，有52个城市或地区出台调控政策，累计共出台120项限购政策、162项限贷政策；有15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准；一些城市连续3、4轮政策加码，“3·17”以来北京出台了近20项调控政策；有30个城市、1个省(海南)实行“限售”政策。本轮调控更注重“堵漏”，在很大程度上避免了调控效果削弱。

　　持续了3个月的本轮调控效果正在显现。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，目前部分热点城市，如北京、上海、合肥、苏州等地的二手房价已经开始跌了，部分城市已经开始成交量萎缩。虽然成交量萎缩的热点城市比较多，但有部分城市的价格还在盘整，还没跌，估计经过两三个月的盘整后价格也会跌；还有部分城市楼市调控启动比较晚，如重庆、西安、成都等城市，价格还在小涨，但估计明年这些城市也会出现价格下跌。

　　“从全国来看，一二线城市抑制需求加上限价令，形成了量缩价稳的局面，量缩是指成交量下降，价稳是说在限价令下房价没有再快速上涨，尽管这还只是统计意义上的价稳。而三四线城市去库存明显见效，上半年的成交量增长主要来自于三四线城市的增长，包括销售面积增长与销售金额增长。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。

　　政策料将不变

　　对于下半年的市场变化趋势，欧阳捷认为，一二线城市抑制需求的同时也减少了住宅土地供应，未来一二线城市住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加，但地价不会下降，房价反弹压力很大，所以调控不会轻易放松，会有微调。而三四线城市住宅土地供给将继续下降，地价继续上升，房价上涨，成交增速下降。

　　对于下半年楼市调控的政策走向，杨红旭认为，目前的政策保持基本稳定就可以，因为这些热门城市目前有的是价格开始跌了，有的是成交量大幅下滑，未来半年，整个大趋势都会震荡下跌。这些热门城市，主要包括一线城市、强二线城市和环都市圈地区。一方面，这些地区已经“体力透支”，房价涨幅过大，一般涨幅超过80%，甚至200%，这在历史上非常罕见，本身就有下滑的需要；另一方面，这些地区的政策严厉程度已经达到历史最严，不仅限购、限贷、限价，还有限商住、限离婚、限转售等过去没有使用过的手段。“只要假以时日，这些地方楼市都会自动降温，所以政策没必要加码了。”他说。

　　链家研究院院长杨现领也认为，考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续，短期政策应以稳为主，不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望，政策更不宜放松。

　　而对于三四线城市的去库存政策在下半年是否会发生变化，杨红旭指出，三四线城市的库存现在是分化的，一些城市已经去到位了，一些城市还没有真正去库存，所以去库存政策估计还会持续半年左右，也不用进一步加码刺激了，因为现在是轮动轮到了三四线城市，基本上大部分城市都会轮一遍，所以即使是不再进一步加码刺激，市场也会企稳或反弹。