多措并举发展住房租赁市场

　　“空调、冰箱、洗衣机、沙发一应俱全，邻里就有健身房、图书馆、商业街，月租也就1500元。”住在广州泊寓万汇楼租赁住宅里，刚毕业的大学生小张感觉不错：“省钱省心，还能交到一群好朋友！”营业8年多来，这个有着300多套房间的租赁项目一直广受羊城新市民青睐，2016年全年的平均出租率高达96%。

　　规范发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是实现住有所居的重大民生工程。据测算，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，以青年人为主，主要是外来务工人员、新就业大学生等新市民。近年来，我国住房租赁市场不断发展，在满足城镇居民特别是新市民住房需求、促进新型城镇化等方面发挥了重要作用。

　　政策激励、扩大规模，发展租赁住房市场

　　享受生活性服务业相关支持政策，鼓励金融机构提供金融支持，支持符合条件的企业发行债券、不动产证券化产品，税收方面也给予优惠政策……近年来，在众多利好政策的鼓励下，社会资本积极进入住房租赁领域，市场供给规模得到有效扩大。

　　由万科集团投资的长租公寓品牌——泊寓已在全国14个一二线城市开展业务，房间总量接近1.2万间。泊寓的客户人群定位在城市青年群体和创客人群，租金水平与周边小区租房价格接近。凭借较高的性价比，大部分泊寓项目获得欢迎，常年保持九成以上出租率。

　　此外，链家、我爱我家等房地产中介机构也正积极通过租赁等方式筹集房源，用于市场化租赁。据介绍，在目前的住房租赁市场主体中，有的是由政府参与投资、引入社会资本经营的，如上海青客公司；有的则完全属于社会资本，比如魔方、优客逸家等。

　　在上海、广东等外来人口集聚的省市，租赁市场发展尤为快速。在上海，租赁市场的专业机构数量、房源收储规模近两年均呈现较快增长。据不完全统计，房源在200套以上的住房租赁企业已经超过30家，几家业务规模较大企业的房源数量增长明显。比如“青客”，2015年初仅2.5万间，如今已近5万间；又如“自如”，从不足2万间扩大到4.5万间。在广东，省属国企正在合力组建专业化住房租赁平台。目前，相关方案已通过审定，首期项目总投资约50亿元，涵盖全省11市、运营规模约70万平方米。

　　住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人表示，企业投资经营租赁住房，对于规范住房租赁行为、稳定租赁关系、稳定租金水平、提升租房品质起到了积极的作用。

　　措施频出、完善机制，构建购租并举的住房制度

　　在鼓励企业进入租房领域的同时，近年我国还通过鼓励个人出租住房、扩大公租房保障面等举措，让更多人住有所居。

　　为扩大公租房覆盖面，住房和城乡建设部对公租房政策进行了完善，把在城镇稳定就业、符合条件的外来务工人员、新就业大学生等逐步纳入保障范围，并督促各地加快公租房项目配套设施建设。上海市的公租房政策已经实现了对在沪合法稳定就业常住人口的全覆盖。截至2016年底，上海已累计供应公租房源约10.5万套，已入住约8.6万套、19.6万户。

　　为保障租赁住房建设，我国鼓励各地将新建租赁住房纳入住房发展规划，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排；鼓励地方政府盘活城区存量土地，增加租赁住房用地供应。

　　为鼓励个人出租住房，我国出台了税收优惠政策：个人出租住房由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税，对出租住房月收入不超过3万元的，暂免征增值税。

　　扩大供给的同时，我国还采取了一系列措施鼓励住房租赁消费，构建购租并举的住房制度。比如，落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续；对非本地户籍承租人，可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务等；对个人承租住房的租金支出，财税部门还将结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

　　加强监管、规范市场，增强租房者安全感稳定感

　　“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、不退押金……长期以来，种种乱象给租客们带来了不少烦恼，也影响了租房市场的良性运行。

　　针对这些问题，住房和城乡建设部于2016年集中开展了房地产中介专项整治，严肃查处扰乱住房租赁市场秩序等违法违规行为。整治以来，已先后通报14起典型案例、51家违法违规的房地产中介机构，起到了有力的震慑作用。下一步，还将全面建立相关市场主体信用记录，对严重失信主体实施联合惩戒。

　　为加强监管、构建稳定的住房租赁关系，各地也都积极行动起来。2014年5月，上海市结合“创新社会治理，加强基层建设”的总体要求，印发了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》，对房屋出租人、转租人、承租人及房产经纪机构的违规租赁行为大幅提高了处罚标准。广州、深圳等地也以考核量化指导为手段，对违规租赁行为，特别是对不办理房屋租赁合同网签的中介机构和不报送租赁信息的物业企业重点处罚并予以曝光。

　　据了解，住房和城乡建设部正在制定住房租赁合同示范文本，以规范住房租赁行为；还将推进相关条例起草工作，以规范租住相关主体的权利和义务，突出保护承租人权益，增强租房居住的安全感和稳定感。（刘志强）