原标题：陆家嘴商务楼宇总体出租率逾八成 前三季度全市出租商务楼宇空间近50万平方米，恢复情况已超2020年
上午9点是陆家嘴“苏醒”时间。作为中国第一高楼的上海中心，此时楼内的百余部电梯同时达到运转的高峰，将1万多名白领分别送往不同楼层的公司里。
繁忙的电梯，承载着许多年轻人的理想抱负，也映射出一座城市的经济活力。近年来，备受外部关注的上海楼宇经济，以陆家嘴为典型代表，在饱受疫情等外部因素冲击的情势下，不可抗地产生了一些波动。
然而，海面终将归于平静。记者近日从陆家嘴管理局楼宇办及全球性地产咨询服务公司世邦魏理仕处获悉，陆家嘴乃至全市楼宇经济在今年下半年均表现出强韧性：
目前陆家嘴商务楼宇总体出租率已达到86.6%，在2020年的出租率水平之上。同时，前三季度上海全市出租商务楼宇空间已接近50万平方米，相当于2020年整年的出租量。
“这也意味着，上海楼宇抗风险能力和恢复情况已经超越了2020年疫情发生的初期阶段。当然，相比具体的数据，我们更应当关注这种整体向好的趋势。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕指出。
需求侧观念变化明显
2021年11月，法国巴黎银行（中国）有限公司租下上海金融中心17、18层8700平方米的空间作为办公地。
不同于传统银行总部“格子间”式样的办公区域划分，法国巴黎银行将员工的办公区域全部打通成一个大开间，并增设了十数个会议室和共享区域。
首席执行官兼行长赖长庚将这种全新的办公方式归因于市场变化：“金融行业20年来最大的改变就是越来越强调信息的交互和开放。如今我们很多客户都是电商、新经济企业，通透的办公和社交空间不仅有利于我们跟客户的沟通，也提高了不同部门之间的合作效率。”
开放空间、灵活工位、走动式管理……这样的办公新需求不仅出现在金融行业。在陆燕看来，疫情之下几乎已经成为整个市场的趋势。
“我们带看的客户中，不少都在拥抱ESG（即经营过程中充分考虑环境、社会和公司治理的可持续性发展理念）。他们也提出了灵活办公、弹性工位的设想，以及对室内空气质量等指标的要求。对一些获得LEED绿色认证的楼宇，客户甚至愿意给出20%左右的租赁溢价。”陆燕说。
2020年，上海中心将13层约4900平方米的空间开辟出来，作为楼内客户可以共享的公共空间，并提供一定数量的共享工位、会议室。上海中心大厦建设发展有限公司党委书记严明介绍，这一做法既符合当下市场需求，也提高了客户的满意度。“一些公司可以无须再单独设公共区域，一定程度上节约了租赁成本。”
那么，灵活办公的出现，会不会影响到未来楼宇市场的租赁意愿？这也是许多地产专业人士的普遍困惑。经过前期调研，陆燕他们发现，中国家庭的人均居住面积决定了脱离写字楼的灵活办公很难大规模实现。今年8月份世邦魏理仕发布的《中国办公楼租户调查主要趋势》调研，也用数据证明这点：调研中70%的受访企业反映，疫情令2022年营收受到影响，但未来18个月内，仍有36%的受访者表示将增加办公面积。
陆家嘴何以保持优势
一面是需求侧的微观变化，另一面，上海商务楼宇市场供给也在发生着动态调整。
近几年，全市商务楼宇如雨后春笋般出现，短期呈现出“供大于求”的客观情形。这不光影响了整体的租赁均价，也加剧了业内竞争。
据世邦魏理仕数据，陆家嘴去年一年超甲级和甲级写字楼的空置率在13%左右，但乙级写字楼的空置率则超过21%。至于品质和标准更低的写字楼，则不得不同时面对空置率高、租金低的两难局面。
为了解决这个问题，陆家嘴管理局从去年开始关注和引导老牌商务楼宇转型发展。陆家嘴管理局楼宇办副主任陈晨介绍：“我们针对一些楼龄超过20年，甚至超过30年的写字楼，引导对方进行一些楼层的局部改造，从而以新的面貌和标准吸纳一些科技型、创新型的企业入驻。这些企业对办公品质有要求，但对办公成本很敏感，是潜在的目标客户。”
而今，这样的改造计划已经显出成效。宝钢大厦、嘉兴大厦等楼宇内新近改造过的部分楼层，都已经实现了100%的出租率。
当然，市场的分化仍是客观存在的。有观点认为，上海的商务楼宇已经过剩了。陆燕不这么认为。她指出，根据欧美国家一线城市动辄2000万—3000万平方米存量测算，上海当前1500万平方米楼宇存量并不算饱和。
不过，随着市场规模变大，不同商务板块之间的表现的确开始拉开差距。“特别是沿黄浦江两岸涌现了一批新型商务区，北外滩—外滩—陆家嘴形成一个金三角，后滩—前滩—徐汇滨江也是一个金三角，杨浦滨江、宝山滨江及苏河湾等区域都很具有竞争力。”陆燕说。
在这种局面下，陆家嘴的商务优势又会否被削弱呢？
陆燕拿出一组数据：2021年，TMT（科技、媒体和通讯）行业和金融行业合计贡献全年上海新租需求的45%，其中以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租最为明显。“这些行业企业70%还是选址在浦东，尤其是陆家嘴。可以说，已经集聚了6000多家中外金融机构的陆家嘴，仍是这些行业进入者的首选地。”
上海中心外资占比近半
2017年，上海中心作为小陆家嘴地区最晚建设的楼宇项目正式投运。严明介绍，上海中心商务体量极大，相较市面上比较普遍的5万—10万平方米单栋面积，上海中心可供租赁的商务空间超过20万平方米。可即便如此，得益于后发优势，高品质建设运营的上海中心还是很快突破了七成的出租率。
近几年，受金融行业政策调控和外部环境影响，上海中心的市场表现经历了一些起伏变化。“不过，今年的疫情也证实，金融业的抗风险能力和韧性还是比较强的。疫情过后，退租的金融企业微乎其微。伴随金融行业开放水平的不断提高，以及新兴行业的纷纷崛起，上海中心的运营势头整体向上。”
严明透露，目前上海中心商务空间出租率已经超过80%，楼内3万余平方米的商业板块出租率达到98%。
而新增的租赁面积，在行业分布和资本背景上也均展现出显著特征。根据上海中心公开的数据，2019年初，楼内外资企业数量占比约为15%，外资租赁面积占比约9%。而到了今天，这两个数据已分别涨至43%和41%，这些外资企业来自15个国家和地区。
显而易见的是，在上海中心这个局部环境中，疫情并没有影响外商投资中国的决心。相反，它们正在成为陆家嘴楼宇经济当中的一股重要力量。
摩根大通，2019年初入驻上海中心。短短一年半时间里，伴随业务板块的不断拓展，租赁面积从最初的8000余平方米，增加至26000平方米。
法国巴黎银行首席执行官兼行长赖长庚明确表示，企业对中国市场的投资态度是“持续加仓”。“中国是全世界第二大经济体，目前人民币已经超过日元，成为全球第四位支付货币。我们预判，人民币国际化的水平会不断提升，以人民币为基准的全球商业活动也会持续增长。立足陆家嘴，我们才会有更大的发展机会。”
而从行业上看，近年来新兴行业进入陆家嘴的比例也在不断升高。世邦魏理仕方面分析，互联网行业、新能源汽车行业、生物医药行业，以及时尚奢侈品细分产业已经逐步成为高品质楼宇的新客户。仅上海中心，近年就有不少智能制造企业总部入驻。
为了进一步抓住行业变革机遇，上海中心今年也提出了招商策略的调整，特别针对元宇宙相关的头部企业、初创企业，提供了一定比例的优质物业，吸引它们入驻，引导它们与楼内的金融企业协同创新发展。
（解放日报记者 杜晨薇）
