闵行：一楼一方案 告别煮饭上厕所都要排队的日子

　　原标题：一楼一方案，告别煮饭上厕所都要排队的日子

红旗小区在抽户改造后的房屋，外观没有太大变化。 （均 资料）

宾川路430弄的旧住房，在拆落地改造中被拆除。

　　“十三五”期间，上海计划完成各类旧住房修缮改造5000万平方米，中心城区二级旧里为主的旧区改造240万平方米。各类旧住房修缮改造，采用“留改拆”并举综合推进。

　　闵行区的一个街道，将多种修缮改造方式集于一身：13年来，江川路街道针对辖区内非成套房屋，有的是兼顾保护的改造，有的成套改造，有的拆除重建……想方设法帮居民解决居住困难。

　　对于非成套老房子，采用什么方式改造最适宜？这些措施有哪些利弊？江川路街道的三种实践模式，或许能给上海新一轮旧住房修缮改造以启示。

　　1 抽户+内部分隔改造

　　每户平均得益20平方米

　　江川路街道的老房子大部分房龄超过50年。上世纪50年代末，上海工业领域的“四大金刚”落户江川路街道，建设了一批职工宿舍。其中，非成套房屋有244栋，建筑面积40.5万平方米，住着6361户居民。随着时光流逝，老房子的居住标准逐渐落后于时代：部分房屋墙体开裂、屋顶漏水，环境普遍脏乱差，部分房屋上下水管道常常堵塞。

　　77岁的吴阿姨，是江川路291弄10号楼底层的原住民。与5户邻居分享厨房和卫生间的场景至今历历在目：“上个洗手间、晚上煮饭都要排队，几家人挤在阴暗发霉的小房间里，有时转身拿个碗碟都会碰到别人。厨卫间窗户很小，不管晴天雨天，厨卫间都必须开灯。”厨卫合用的狭小环境，让居民苦不堪言，要求改善居住环境的呼声越来越高。

　　“保留建筑”中断拆除计划

　　2006年，碧江路195弄北块小区拆除重建，成为街道里率先启动改造的小区。

　　正要改造南块小区时，一个“意外”中断了原先计划。位于南块的电机四村，有两栋老房被鉴定为前苏联专家宿舍楼，清水砖外墙很有特色，列为保留建筑。这迫使街道放弃拆除重建方案，居民眼看搬进新家的梦想就要破灭，焦急难安。

　　怎么办？江川路街道工作人员看在眼里、急在心头。当时上海已出台《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》，但闵行区尚无案例可供参考。与此同时，街道梳理了整个辖区的旧房类型，发现电机四村的情况只是冰山一角。辖区里非成套房屋类型非常复杂，有的房子里厨房、卫生间全部合用，从两户至七八户共享的都有。有的房子是“半独用”，或是合用卫生间、合用厨房……

　　“难啃的骨头”倒逼创新。街道工作人员一边学习其他区的经验，一边结合实际情况，研究解决居民住房难的可行之法。“江川路街道老房体量大、类型多。单一改造模式没法适用所有房屋，只有采用多样化的旧住房改造方式，才能对症下药。”江川路街道党工委书记王文辉说，保护性改造、成套改造、拆落地等方式都成了选择方案。

　　量身定制改造三年内启动

　　时隔多年，电机四村的两栋历史保护建筑迎来蜕变：未来三年内，将启动量身定制的改造方案。

　　漫长等待背后，是艰难的探索。改，保留建筑既不能拆掉，又不能让房屋随意“长高长胖”。两栋老房里住着72户居民，每户使用面积只有10平方米至30平方米不等。居住密度高，增设独立厨卫的空间从哪儿来？江川路街道决定采用“先抽户，再内部分隔”进行改造。先迁走一部分居民重新安置，降低居住密度后，再通过分隔方式调整房子布局，整个过程不改变房子外观，也尽可能不改变内部结构。

　　抽多少户、怎么抽，都有一套精细方案。“实际上，每栋房子的抽户数量都不同。”江川路街道发展办主任范斌说，在确保“每户居民平均得益20平方米左右”的前提下，要根据房屋的实际情况，才能决定抽走的户数。抽户时，优先安置小户型家庭。留下的大户型居民购买隔壁面积小的房屋，最后确保每户都独立成套。

　　去年，黄浦区承兴里采用“抽户”手法，每户居民至少得益3.5平方米。相比之下，电机四村的得益标准宽松不少。一方面是因为老闵行位置偏，用地空间没有中心城区那么紧张；另一方面，宽松标准会让群众更容易接受搬迁改造。

　　“自从城市建设发展方向由‘拆改留’转向‘留改拆’，我们一直在留心、发现和保护具有历史价值的老房子。”相关人员表示，街道还有一种“全抽户”改造方式，主要针对严重老化、无法局部抽户或拆除的房屋，将采用“人走房留、整体置换”的方式改造。腾出的空房子将改建成社区配套房屋，如老年活动室等。

　　2 逐步成熟的成套改造

　　能“长高长胖”的房子少

　　江川路街道还有近百栋不是历史建筑、但结构尚好的非成套住房。住在那里的居民期待彻底解决居住困难，相关部门也在寻找一种土地规划和改造资金双重限制下的“最优解”。

　　成套改造成为较为可行的模式，主要针对解放后建造的大量厨卫合用的职工住宅，增添和改善厨卫设施，完善使用功能。在街道副主任张建新展示的改造计划中，244栋旧住房里有68栋尚未启动改造的房屋，未来大都采用成套改造，这将成为主流改造方式。其中包括33栋“加扩建”改造、27栋“抽户”改造的房屋——两种方式有微妙差别。

　　加扩建适用于“半独用”

　　加扩建是把房子“长高”或“长胖”，适用于“半独用”房子，且房屋间距较大。宾川路200弄汽一小区的两栋房屋121—122号、123—124号，有的人家合用厨房，有的人家合用卫生间。适合“增肥”改造，房屋整体单侧向外扩建2.1米。

　　看似简单的改造方案，却酝酿了近四个月。因为设计师实地走访发现，限制太多了！根据南卧、北厨卫的房型，要增设厨卫就必须扩建北侧，否则就影响南侧卧室的采光。另一方面，在有限条件下，两栋房屋、70多户居民还要确保平均得益面积在8平方米至9平方米。

　　好不容易克服设计的“坎”，工作人员又遭遇更棘手的难题——居民意见征询。原来，少部分有条件的居民已通过购买邻居家房屋，自行成套。听到要按照统一设计方案改房子，还要搬出去一段时间，无论如何不答应。最后街道想了个办法，答应把房子里的装修恢复原样，居民这才同意签约。整个过程耗时9个多月。

　　“早年技术手段有限，符合‘长高长胖’规划条件的小区并不多。”数据显示，176栋已经或正在改造的房子，只有7栋是加扩建。

　　最难的是平衡居民利益

　　成套改造面临的难题并不少。从技术层面来说，“成套改造要调整房屋结构，还要满足成本可控、符合建造规范，设计方案和施工过程需要解决很多问题”。

　　最难的还是平衡居民利益。一部分居民盼望动迁，被“抽户”时提出要分好几套房子，想通过旧房改造彻底解困、解决就业问题等。还有居民“不患寡而患不均”，要求得益面积必须一模一样。客观因素还包括房屋产权关系复杂、邻里纠纷。要做到居民100%签约、100%搬离，以上所有问题都需要居委会和街道不断做工作才能解决。

　　从启动改造至今13年，许多理念也在优化创新。江川路街道的成套改造从原来“一小区一方案”变成“一楼一方案”，确保居民公平得益。由于老年住户较多，四层以上的房屋加扩建，有条件的将引进加装电梯，解决居民上下楼困难。

　　3 艰难探索的“拆落地”

　　未来不再采用这种方式

　　距离陈美琴“新家”3公里处的宾川路430弄，两栋24层高层住宅拔地而起，替换原地的老旧住房。今年底，它们将迎来第一批回搬主人。

　　“拆落地”难度大时间长

　　宾川路430弄原来有9栋房屋，共居住244户人家。由于房屋破损严重、没有修缮价值，而且规划条件不具备，难以加扩建，于是决定拆除重建改造，也就是“拆落地”。其中一期项目拆除5栋，原地新建3栋，二期拆除4栋，原地新建2栋。

　　但“拆落地”推进难度很大、推进时间较长。在江川路街道所有非成套房屋中，采用这种方式改造的有58栋，占比不到25%。宾川路380弄从启动方案开始，十年内迟迟未动工。未来计划中，除了已立项的改造项目，其它将不再采用“拆落地”方式。全市采用“拆落地”改造竣工的项目亦不多。

　　主要原因在于，“拆落地”启动的征询通过率至少在九成以上，但一些居民借此机会提出其他诉求，很难协商一致。街道工作人员就发动和引导居民的亲戚朋友一起做思想工作，将心比心。

　　江川路街道电机五村小区在改造过程中，住在三楼的党员卢国强是第一个签约的居民。根据政策，改造后居民楼层不变，新房分配也在三楼。住在底层的冯阿姨患有关节炎，她表示，一楼湿气重，要求改造后搬到楼上，否则就不签约。卢国强知道后，主动提供交换楼层，还让出三楼多出的3个平方米。最终，签约率达100%。

　　改造后可购买房屋产权

　　记者从江川路街道了解到，成套改造和“拆落地”期间，居民在外过渡可以获得租房补贴。一室户每月可以拿到1200元，两室户每月可得1500元。另一方面，改造后的小区环境将得到提升。比如沪闵路沿线的旧房在改造期间，小区道路进行拓宽、铺沥青，小区绿化也进行改造，停车位适当增加，另外小区的技防设施进一步完善。

　　据介绍，旧住房成套改造最大的优势在于承租人按公有住房购房政策，购买改造后成套独用的房屋产权。“按照规定，不成套的房屋无法购买产权。成套以后，居民选择面变大：既可以选择继续租住，也可以作为售后产权公房进行购买，未来还能交易。”根据相关规定，居民购买房屋产权的价格是每平方米1295元，远低于市场价格。

　　记者手记

　　居更佳，创新是长期功课

　　旧区改造和旧住房修缮改造，事关民生，也是城市发展绕不开的话题。上海正在全力推进改造工作，解决居民的居住困难。

　　江川路街道的旧住房改造之路，已走过漫漫十三年。推进过程很艰难，相关部门创新多种改造手段，因地制宜改善居住环境，付出极大心血。创新结果是喜人的：小区环境变好了，居民居住空间变大了。

　　在全市层面，也有不少老旧小区正在结合自身情况，陆续推动各种形式的改造。他们所用的改造手段，既有相同之处，又不完全雷同；既有学来的经验，又有自己的新亮点。

　　这说明：创新，是一项需要长期坚持的功课，需要因地制宜，需要对症下药。今天的经验模式，是从过去无数创新中提炼而成的，未来，也需要今天的不断创新。