调控不放松　房企加速融资补缺口

　　近日，住建部发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》，要求坚决落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决遏制投机炒房，加大分类调控、精准施策力度，加快推进住房制度建设。

　　业内人士表示，“投机者”习惯了持续上涨的房地产市场，一旦出现平稳，就开始期待政策宽松。但种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。但需注意的是，调控难以转向的背景下，高杠杆、高负债的房企即将迎来集中还款期，资金压力不可小觑。

　　住建部给出“定心丸”

　　近日，针对经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控的言论，多位权威人士回应，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

　　上述人士表示，房地产调控不会半途而废、前功尽弃，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。

　　对此，住建部更是给出“定心丸”。住建部表示，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大分类调控、精准施策力度，加快推进住房制度建设。加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。保持调控政策连续性稳定性，落实地方主体责任。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，最近关于放松限购、限价、信贷利率等方面的房地产谣言集中释放。部分城市出现了房闹现象，这很大程度上是因为投资投机需求比例高的原因导致。而调控不会放松，一方面，现阶段房地产市场只是涨幅放缓，远远未到全面下行的地步。另一方面，7月31日的73字房地产定调，对整体房地产调控的定位出现变化。

　　调控仍在“打补丁”

　　据中原地产研究中心统计数据显示，年内全国房地产调控次数约405次，较2017年同期上涨近80%。

　　近日，深圳市规划和国土资源委员会印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定。业内人士表示，深圳新政实际上从供给侧规范房地产市场，从根源上改善囤地、开发商捂盘等情况，有助于扩大住房市场供给。

　　此外，合肥发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，强调坚持和深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度。河北发布《关于建立健全房地产开发领域违法建设防控治理长效机制的若干意见》，坚决根治房地产开发违法占地、违法建设、违法销售的顽疾。兰州下发关于严格经济适用住房销售管理的通告，明确规定房产中介不得擅自代理销售经济适用住房。

　　张大伟说，虽然房地产调控政策边界效应持续递减，但整体看，最近房地产调控最大的特点依然是政策“打补丁”、市场“管秩序”。

　　房企融资“活血”

　　张大伟表示，房地产调控不放松，房企资金回款将明显减速，在此背景下，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。

　　10月以来，碧桂园、泰禾、中海、越秀、云南城投、万科等多家房企集中发行债券融资。29日，万科、阳光城、华侨城等多家房企披露融资计划，主要用于项目开发及补充流动资金等。万科、华侨城公告坦言，该次超短融募集资金用于补充流动资金，偿还到期债务，包括银行保理融资、银行贷款和债券等。

　　值得注意的是，阳光城大股东已100%质押所持股票。包括嘉文投资、福建阳光集团、东方信隆等多个股东。除了股东所持股票被质押外，阳光城对其子公司担保额已高达1367.43亿元，超过原定担保计划的比例高达127%。

　　近几个月来，房企融资需求频现。2018年1至9月，仅信托、发债渠道，房企融资额就超过万亿元。究其原因，是集中迎来债券偿还期。数据显示，房地产行业2019年全年到期偿额多达3597.3亿元，同比增长近7成，其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。