“海上第一块”让危棚简屋彻底“卸载”

　　原标题：原卢湾区斜三基地抓住深化改革扩大开放历史机遇，率先探索用土地批租形式走出加快旧区改造新路“海上第一块”让危棚简屋彻底“卸载”

夜幕下的打浦桥区域华灯初上。本报记者袁婧摄

　　高宝泉，上世纪90年代初任原卢湾区住宅建设办公室主任，作为最有发言权的亲历者、参与者，老高见证了当年上海在斜三基地率先探索运用土地批租形式改造旧区，走出利用社会资金加快旧区改造的新路。上海大规模旧改也由此得以成为现实。翻开尘封多年、卷页泛黄的工作手册，当年一幕幕重回眼前，手册上密密麻麻的会议记录中，一句话曾被老高重点圈划：推动旧改的惟一出路就是深化改革、扩大开放。

　　曾经，住亭子间、烧煤球炉、用老式马桶是很多上海家庭生活的真实写照。

　　上世纪90年代初，上海尚有365万平方米的危棚简屋，加上二级旧里房屋，累计1500万平方米。造成旧城更新没有根本性改观的最主要原因是：资金短缺。

　　群众改变蜗居需求迫切，旧改到了不得不改、不得不变革的阶段，必须走出一条不依靠财政资金推动大规模旧改的新路。

　　1992年，卢湾区（现属黄浦区）充分抓住土地制度改革的机遇，积极探索出一条以土地使用权有偿转让、居民动迁、异地安置、改造城市老旧地区的新路，斜三基地成为当时上海首块毛地批租项目，也是土地批租用于居住项目的全市首例，开辟了利用外资加速旧改的新途径。

　　斜三基地，位于打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的区域，占地面积逾3公顷。过去，这里棚屋危房密集，里弄狭窄曲折，污染严重，居住环境极差。居民的改造呼声高，但困难重重：1000多户居民要动迁安置，20多家工厂和商店要搬迁，臭水浜要填埋，道路要拓宽……这一切都需要钱。仅靠地区财力，短期内根本不可能实施改造。

　　这个时期，国务院先后颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等，为上海土地使用制度改革的深化提供了法律依据。

　　1992年1月，在市委市政府支持下，通过土地批租，由香港中国海外发展有限公司出资2300万美元，受让了卢湾区（现属黄浦区）斜三地块。此举创下改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河，被誉为“海上第一块”。

　　利用“斜三”土地出让金，基地范围内的居民和工厂企业迅速得到安置，能够乔迁独门独户的新房，居民们喜上眉梢，纷纷支持配合，半年多时间基本完成动迁。同时，批租土地上也建起了高品质外销商品住宅海华花园，成为当时地标。政府部门也顺势将斜土路上的棚户 “孤岛”改造为街心花园，徐家汇路路幅由13米拓宽至50米，成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道。

　　“斜三”区域内真正实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的多方“共赢”。高宝泉这样归结“斜三”案例的心得：通过土地批租，建造符合城市规划的商贸大楼、办公楼和高层住宅，优化了土地利用结构，使黄金地段发挥出黄金效益；同时，把土地资产收益用于市政设施建设、旧区改造和居民住宅建设，形成“以地养地”的城市建设良性循环机制。

　　自斜三基地后，土地批租在上海各区全面展开，比如黄浦区北京东路71号街坊、普陀区长寿路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块通过土地批租进行改造。据统计，仅1992年和1993年两年，上海共批租459幅土地，其中市区227幅，涉及旧区改造的147幅，拆除旧房185万多平方米。土地批租明显推动了旧改进程，成为上海城市建设史上的一个重大突破。