回归理性 沪房屋租赁指数连续7个月下跌

　　原标题：上海房屋租赁指数连续7个月下跌 市场正回归理性，从郊区“换租”到市中心的租客有所增加

　　记者从市房屋租赁指数办公室获悉，今年4月，上海房屋租赁指数继续下跌，这已是该指数连续第7个月下行。

　　房屋租赁指数反映的是上海住宅租金整体水平。从去年9月开始，上海住宅租金水平持续回落，租金指数从1938点降至1904点，迄今已下跌1.8%，相比2016年较高的租金水平，市场正回归理性。

　　今年房租普遍下降5%至10%

　　“今年房租普遍下降5%至10%。”负责虹口区曲阳板块的一位房地产中介人士说，“虽然租赁情况整体良好，但挂牌1个月以上未能成交的房源数量增多。”这与市场机构监测的数据不谋而合。

　　记者发现，2016年12月，上海房屋租赁指数环比下降0.13%，这是该指数连续增长90个月后首次出现下跌。在2017年1月至3月间，租赁指数最高达1939点，之后涨跌互现，在去年9月达到1938点“小高峰”后一路下行。负责杨浦区中原板块的一位房地产中介人士说，以往3月至4月是租赁旺季，“供不应求”局面常常出现，但今年交易相对冷清。价格也出现明显回落，单套房源普遍降低300元至500元。由于整体租金下行，市场“置换”现象增多，从郊区“换租”到市中心的租客有所增加。租客往往提前2至3个月就去看房，可选择房源较多，房东议价空间降低。

　　“由售转租”致租金下调

　　住宅销售市场与租赁市场有着密切联系。中信建投证券报告显示，2015年楼市价格上涨时，房东纷纷将房源出售，导致出租房源减少，这也是2015年后上海房租迅速上涨的主要原因。但2016年一系列调控政策出台后，住宅销售市场趋于冷静，房东开始“由售转租”，大幅增加市场租赁房源供给，使供求关系发生变化。上海师范大学房地产研究中心主任崔光灿认为，租金水平下调主要是供给增多导致的，而人口流动变化也影响了租赁市场。

　　此外，长租公寓的发展给住宅租赁市场带来竞争压力。记者从上海房屋租赁指数办公室了解到，房屋租赁指数从上海2万余个住宅小区内选取样本，根据区域租赁活跃度选择抽样密度，长租公寓并未统计在内。上海已成为住房租赁企业最密集城市，在政府引导和市场规范下，已涌现出一批颇有影响力与规模的租赁企业。选择入住长租公寓的租客增多，也给住宅租赁市场带来冲击。

　　租赁热点向新兴CBD转移

　　记者查询一年来的上海房屋租赁指数发现，在所有租赁细分市场中，高端租赁市场租金下滑最明显。从2017年1月至今，除受到节后租赁高峰影响，在2017年3月曾出现小幅上涨，其余时间租金呈下跌趋势。

　　在古北区域工作的租赁经纪人郑栋东说，高端市场租金已回落至正常水平，未来继续下跌可能性不大。“租金跌幅较大的板块多为房龄较久的区域以及一些交通配套不齐全的区域。”

　　租赁热点正从高端CBD区域向新兴CBD 区域转移。郑栋东认为，在虹桥商务区、静安大宁绿地、徐汇龙华等区域，由于商业配套设施逐渐完善，对人才吸引力提升，在成交带动下租金走势坚挺。相比陆家嘴等传统地段，新兴CBD 区域租金便宜，受到不少高净值人群关注。