中小房企融资结构生变：银行开发贷“靠边站”

　　从2017年年报来看，部分中小型房企对于银行的依赖度有所下降，开发贷在融资渠道中的占比更是一再下降

　　■本报记者 张 歆

　　天下大事，分久必合、合久必分，银行与房企是如此，银行与中小型房企更是如此。

　　《证券日报》记者查阅已经披露的数份上市房企2017年年报发现，对于部分中小房企而言，曾经作为房企融资最主要支撑的银行开发贷已经“靠边站”，债券等创新性融资和非银金融机构渠道融资占比大幅提升。

　　中小企业融资渠道多样

　　开发贷占比降低

　　事实上，商业银行去年以来主动调整了开发贷的“朋友圈”，部分中小型房企或被“移出群聊”。从目前披露出来的2017年年报来看，部分中小型房企对于银行的依赖度有所下降，开发贷在融资渠道中的占比更是一再下降。

　　中华企业2017年年报显示，该公司房地产业务融资为项目开发融资，主要通过银行贷款和非银行性金融机构融资及发行公司债实施。截止到报告期末，该公司融资余额为95.91亿元，其中银行贷款融资余额11.63亿元，非银行性金融机构融资余额15亿元，创新融资余额（中票、公司债等）69.28亿元。也就是说，中华企业去年融资结构中对于银行开发贷的依赖已经降至12%左右。2016年年末，该公司融资余额为112.50亿元，其中银行贷款融资余额18.65亿元，开发贷占比为16.6%，而2015年则为60%。

　　另一家上市房企与中华企业的情况类似。财信发展去年年底的银行贷款余额为6.17亿元，而非银行金融机构贷款达24.4亿元，银行渠道融资余额的占比为20%。而2016年，该公司银行渠道融资余额的占比为61%；2015年银行贷款占间接融资的比例则为68%。

　　此外，从中小房企的融资价格来看，相较于债券等创新融资方式，开发贷的价格优势也并不特别明显。

　　2017年度，中华企业房地产业务贷款利息资本化金额为0.06亿元；加权平均融资成本年化利率为5.8289%，其中银行贷款加权平均年化利率为5.01%，非银行性金融机构融资加权平均年化利率为7.9%，创新融资（中票、公司债）方式年化利率为5.48%，最高项目融资年利率7.9%。财信发展2017年银行贷款的利率区间在4.75%-7.5%之间；非银行金融机构贷款利率差异较大，为6.15%-11%，从上述数据可以发现，银行贷款利率与非银行金融机构贷款利率有较为明显的重合区间。财信发展同时强调，今年将拓展多元化、低成本的融资渠道；利用地产新兴业务和环保业务相关的产业扶持政策，获取低成本、长周期的资金；打通并增强同金融机构的协同效应，拓宽融资渠道；动态检查融资成本，及时置换高成本资金。

　　开发贷资产质量分化

　　白名单藩篱渐紧

　　商业银行对于中小房企的谨慎，一方面与宏观调控的政策导向相关，另一方面，也是关注到了开发贷的资产质量。

　　由于上市银行2017年年报还没有正式披露，关于开发贷的资产质量只能参考去年中报数据。去年中期，上市银行开发贷的资产质量分化明显。披露了开发贷资产质量的三家国有大行开发贷不良贷款率均超过了2%，甚至最高达到2.26%。当然，并非所有上市银行开发贷的不良贷款率都较高，股份制银行披露出来的数据要好得多：兴业银行该项指标为0.62%，中信银行为0.07%，浦发银行为0.28%，招商银行为1.07%。

　　不过，去年中期，仅四家国有大行合计的开发贷余额就达到了2.58万亿元，而A股上市银行房地产开发贷款合计不足4.7万亿元，四大行的开发贷占比约为55%。

　　“开发贷主要资金来源是国有大行，国有大行的资产质量和态度毫无疑问是最关键的；部分股份制银行最近几年对待开发贷的热情虽然有所上升，但是基数较小，影响力有限”，某股份制银行人士对《证券日报》记者表示。

　　由于开发贷资产质量承压，大中型银行对于客户的选择自然愈加谨慎，在原有白名单的基础上，对行业龙头进行倾斜。

　　某股份制银行华南地区分行行长曾对《证券日报》记者表示，该分行低不良贷款率(低于0.2%)的秘诀之一就是“聚焦‘三优一特’公司客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目以及区域特色，推进名单制管理和开发”。

　　“名单制审批通常很难突破，房企的开发贷我们支行层面仅有权上报，审批要总行最终完成”，某股份制银行浙江地区支行行长此前曾经对本报记者表示。

　　广发证券关于房企的研报也显示，今年1月份，房企融资环境仍然趋紧，开发贷、委托贷、中期票据同比、环比下滑明显，信托贷款、公司债发行规模较去年同期有所上行，但融资主体以龙头房企为主。资金成本方面，信托贷款、委托贷款小幅上涨，银行贷款成本较为稳定，公司债成本受结构性影响（1月份以龙头发债为主）呈现明显下行趋势。