原标题：上海中外环间至少有两三千万平方米的低附加值闲置空间亟待更新 远离市中心也有高人气“三创园”

中成智谷内保留的上世纪50年代红砖房仓库，已变身为现代创意办公场所。

　　有别于8号桥、田子坊、1933老场坊等，要在一个远离市中心的中外环间较偏僻地带，开发出创新创意创业“三创园区”，这在业界看来几乎是不可能的。然而，位于宝山区淞南镇的中成智谷却逆袭成功。自2015年10月投运至今，这个13万平方米的园区已引87家企业入驻，年产值超过140亿元，专注于移动社交营销的微盟公司甚至在此租下一整幢1.5万平方米的办公楼。更让人关注的是，园区近6000名员工，平均年龄仅28岁。

　　事实上，在上海中环与外环间，有着大量闲置厂房和仓库。如何为这些空间导入新产业、引入好企业？如何让当地人口就近就业并喜欢上这些新空间？这是一场“内容决定空间，还是空间决定内容”的博弈。

　　找到需求就找对了出路

　　轨交3号线淞发路站下，往西北方向走50米，忽见一蒸汽机火车头，沿铁轨旁中成步道走370米，便来到智谷入口。这里曾是中国成套设备进出口上海储运公司的旧仓库，随着援外物资采购的市场化，仓库被闲置，不断被鱼龙混杂的租赁企业侵蚀，带来市容、治安、污染、交通、噪音等一系列问题。

　　中成智谷董事长何增强记得，2013年他首次受邀来此考察，仓库内外，满眼矿石废钢，周边尘土飞扬，居民怨声载道。但这块区域是24.6平方公里吴淞工业区改造项目的桥头堡，亟待拿出科学的更新方案。当地政府希望尽快改变这里的环境面貌和产业结构，并表态将在政策和资源协调层面全力推进。

　　中成仓库位置偏僻、配套落后、产业生态薄弱，劣势明显。如果把这块地比喻成一块布料，那么它仅有的优势，或许就是其足够大和相对便宜，可任意剪裁。深入调研后，何增强有了信心。“现代企业主最愿意选择的办公地，要能够低成本获取大量高素质就业者、园区配套更能满足年轻人需求。调查发现，在上海，有能力买房及想租房的年轻人，60%都会将位置锁定在生活成本相对较低的中外环，但不足之处在于这里商业和文化生活场所欠缺。若由政府来配置资源，一来无法做到面面俱到，二来需要等待较长时间，如果通过社会力量来配置资源，就能快速形成空间和资源集聚。”找到了需求，也就找对了出路，园区开发者决定试一把。

　　三分之一就业者住周边

　　对中成智谷这块“布”，开发者精心裁剪。一条耗资500万元的中成步道辟出，使淞发路地铁站到园区的距离从原来需绕行1500米缩短至370米。园区内中国最早的铁路——淞沪铁路的铁轨被完整保留，并在不同节点布置绿皮火车餐厅、火车菜园、火车站咖啡馆等，成为园区内一道独特风景。而有60多年历史的红墙穹顶的旧仓库则变身为创意办公地。

　　同时，一些具稀缺性、唯一性的资源相继导入。6000平方米亚洲最大的Jump360蹦床中心入驻，大量在沪世界500强企业在此进行团队活动，去年10月2日，蹦床中心单日客流达2000人次；国内高端业余足球平台服务商“激战联盟”，也在此找到满意的足球场地，周一到周五白天有上海申芃职业队训练，晚上和双休日由成人约战；随着国内顶级电子竞技俱乐部OMG入驻，各类国内电竞赛事云集，PC端的守望先锋和手游端的王者荣耀全国职业联赛去年在这里打了一整年……此外，铃铛私藏馆、成美术馆、沪上最大生啤酒吧、米其林三星主厨加盟的萌逗亲子餐厅乃至秀场、影棚等纷至沓来。

　　人们已分不清中成智谷究竟是园区还是街区、社区、景区，它已在不经意间承担起城市功能，服务辐射周边居民乃至更大半径内的人群。早晨，上班族还没来，晨跑居民已将园区唤醒；夜晚和双休日，各种运动、演艺琳琅满目，园区想静下来都难。在园区利用社会力量完善配套同时，另一种互动效应逐步显现——目前，园区10%的配套企业由周边社区的年轻人创办，园区三分之一就业者就住在周边。

　　功能设施围绕员工需求

　　何增强曾主导了1933老场坊、花园坊、幸福坊等近10个园区的开发，对中成智谷，他完全摈弃经验主义：“一个巨大转变在于，以前园区招商盯牢企业，而今围着员工的需求转。互联网时代，人是第一生产力。从业者的素质、敬业精神和用工成本，决定了企业的存在与发展。”

　　中成智谷现有从业者中近90%是新上海人，这些90后、00后追求摩登、崇尚社交、非常自我，他们需要体面的工作和居住环境，但也精打细算。针对这些特点，中成智谷将原本只在市中心开青年公寓的摩居引进来，并增加公寓的社交功能。记者在公寓看到，这里专设公共厨房，一个大灶台能同时满足10人烧饭，一排排箱子内放着每家每户的油盐酱醋。公寓内洗衣房、吧台、书房、健身房一应俱全，每间标准房拎包入住，2—3人合住，每月2700元，比在园区外租房便宜。园区建起可容纳1500人就餐的中成食堂，每顿准备60个菜，一般三菜一汤人均15元。除了食堂，园区内还有川、湘等口味10个美食街店，供异乡人寄托乡愁。总之，园区内的一草一木，都要围绕从业者的需求。

　　把一处废旧仓库改造成高颜值园区，配套设施完备又能实现周边社区共享，工作和生活在此的人自然愉悦而有自信，这在何增强看来“堪称完美”。眼下，“中成模式”已引来上海各区乃至外省市的学习者。据初步估算，在上海的中外环间，至少有两三千万平方米的低附加值和闲置存量空间，它们等待被有机开发，以弥补城市功能不足，助推产业升级，创造更多就业。