钟正生：房地产市场调控关键在于分流需求和土地供给

　　新华网北京12月14日电 近日，财新智库莫尼塔研究董事长兼首席经济学家钟正生做客新华网联合今日头条举办的“‘明规则、识风险’证券投资大讲堂”线上活动。钟正生表示，目前是房地产市场建立长效机制前的酝酿时期，房地产调控是非常复杂的，牵一发动全身，但调控的关键就是土地供给与分流需求。

　　以下为访谈实录：

　　目前是房地产市场建立长效机制前的酝酿时期，房地产调控是非常复杂的，牵一发动全身。市场有声音认为，房地产绑架了中国经济或者说绑架了中国的金融，这句话可能稍微有点夸张。

　　今年的房地产有几个比较有意思的点是值得关注的。

　　第一是其实从去年国庆开始，房地产调控就不断地在层层加码，大中城市的房地产市场其实国庆之后就开始转弱了，但是全国的房地产市场销售其实是到今年三季度才开始转弱，从大中城市的房地产销售转弱到全国房地产销售转弱比里面，要比历史的经验周期更长。

　　最大变化是什么？三四线的房地产逐渐走好，也有观点认为逐渐走好是因为购买力被透支，购买力被透支有两个触发因素，一个触发因素就是一二线城市限购的外溢效应，另一个就是今年还是有很多棚改货币化安置的因素在里面，为三四线房地产去库存做了很大的贡献。

　　中国的房地产非常复杂，三四线城市是这个状况，一二线城市基本上还是一个紧平衡的状况，还是一个供不应求的状况。对一二线城市而言，房价上涨仍然最快，后期三四线涨得最凶，包括部分省会省市还是排队购房的热潮，这是原因什么？因为一二线城市受到的管制程度最高。

　　管制的因素在房地产哪里发挥作用？我认为有两个，一个是刚刚说到的分流需求，不是所有的人都要买房，也可以租房，但是这需要租房市场有序发展，包括租赁管理条例这块有望慢慢进一步出台。第二，是增加房子数量上的供给，如何解决一二线城市紧平衡的状况，那就是有效增加房地产市场的供给，但这就需要有效增加土地的供给。我们看到一个统计指标，2014年之后，全国30多个大中城市的土地供应基本减半，所以你可以想象，没有了足够的面粉就没有了足够的面包，没有足够便宜的面粉就没有足够便宜的面包。这也就是为什么一二线城市房价上涨得如此迅速。

　　房地产市场发展的关键在于地方政府明年会不会有效正确地实现土地供应，从近期几个月来看地方政府土地供应的速度比较快，开发商拿地情绪高昂，住建部也在下文，要求开工时间，有了这个政策出来以后只要你一放那边就拿，未来的房地产投资可能就会比较平稳。整体来看，房地产调控尤其是一二线房地产调控是有望找到突破的。