上海陆家嘴未来：打开围墙的金融城

改造后

改造前

　　近日，在中共上海市第十一次代表大会上，韩正同志描述上海未来：建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度。

　　其实，唤醒街区的活力，增添城市的温度，上海近几年来一直在尝试、在创新。

　　作为上海社区自治系列的第三篇，我们把目光从居民小区拉到商务楼宇，也是上海繁华的核心区域：高楼林立的陆家嘴金融城。

　　在那里，一场打开围墙、开放公共空间的尝试，正在进行……

　　消失的公共空间

　　上海陆家嘴，高楼大厦鳞次栉比。前有标志性建筑东方明珠，后有上海中心、环球金融中心、金茂大厦拔地而起。

　　每到夜幕降临，这里依然灯火通明，千万盏写字楼里透出的灯光，正在共同写就上海金融的风起云涌。

　　然而，这片面积仅为1.7平方公里、人称“小陆家嘴”的核心区域，越来越显示出其在空间上的不足——高楼大厦之外，留给城市、行人的公共空间已经不多。马路上是车来车往，而马路两旁，行人只能在狭窄的上街沿上行色匆匆，街区缺乏人的交流，也缺乏活力。

　　是陆家嘴已经很挤很密，再难有方寸之地了吗？答案是否定的。

　　同为国际金融中心的纽约曼哈顿，也是在狭窄的金融区域里，挤下了全球各大交易所和银行总部，并且沿街还点缀着数不清的咖啡馆、口袋公园，供来自全世界的金融人士在此社交、头脑风暴，迸发出创新的活力。曼哈顿人口之稠密，空间利用之高，令人赞叹。

　　另一个可以体现密度的数据也佐证了这点：曼哈顿的容积率高达10，而陆家嘴的容积率不过3.5，和巴塞罗那6层建筑的空间利用率约等。这说明陆家嘴的空间，其实远远没有用足。那么，陆家嘴“消失的公共空间”都去哪儿了呢？

　　答案也很简单：在每一栋高层建筑的围墙里。

　　一般而言，每一栋建筑周边都有一些同样属于业主的“灰色空间”，它们和建筑一起被围墙“圈起来”，闲人免进。你圈起来一块，我圈起来一块，最终，城市能够开放给市民休闲漫步的公共空间越来越少。这些建筑的封闭围墙，有些是肉眼可见的大门、铁栅栏、混凝土墙，有些则是人们没有意识到的绿化和花坛。

　　从这个意义上说，为了让城市的街头充满活力，让出门的人拥有更多社交、跑步、闲聊的公共空间，“打开围墙”是大势所趋，但也是一个难题。

　　居民小区打开围墙或许有种种顾虑，那么公司的大楼有没有可能打开围墙，开放给城市里的每一个人呢？

　　自贸区陆家嘴管理局，花了一年多时间，就在“小陆家嘴”核心区域破解这道难题。

　　难以想象的割裂

　　各自为政的大楼围墙，对我们的城市空间造成多大的伤害，许多人可能还没有意识到。

　　这里需要先提一个概念：建筑后退红线。通俗地说，就是每一栋建筑在建造时，距离城市道路或城市空间，都应该保持一定距离。如果用图示来表达，那就是在某一块区域，以建筑为圆心，按照后退距离计算后，画出一圈红线，红线范围内的空间，都属于大楼业主。业主虽不能全部用来造楼，但至少可以在红线以内布置绿化、停车库、配套设施。

　　于是，我们的城市空间就会出现这样的情况：

　　比如，一栋建筑外有一条绿化带，“看不见的红线”从绿化带中间穿过。这就意味着，本来是一条完整的绿化带，但它一半属于城市公共空间，由市政部门负责养护，一半属于大楼业主，由业主负责养护。绿化带怎么养，养护频率是多少，双方难以互相干涉。这条被割裂的绿化带面貌最终如何，不言而喻。而且，本来属于公共空间的绿化带应该允许市民自由进入，但现在和业主红线范围连在一起，也不可能开放给市民。

　　比如，一条小路，被红线一分为二。小路的左边属于业主A，小路的右边属于业主B。于是，这条小路左边有双向单车道，右边又有双向单车道。车道的方向在外人看来十分奇怪，明明4根车道，然而它是一来一去再一来一去。

　　比如，有些楼宇之间，按照红线“定下地盘”，本来在地理上是一条完整的街巷，结果变得互不连通。

　　凡此种种，这条“看不见的红线”，不仅割裂了城市空间，并且人为加剧了诸多不合理，也让我们对城市更新束手无策。

　　上海的老城区，囿于历史局限，或多或少都有类似情况，而对寸土寸金的陆家嘴来说，它还有更为复杂的因素，给这道空间难题“火上浇油”。

　　据自贸区陆家嘴管理局的工作人员介绍，陆家嘴大多为高楼大厦，楼层越高，退线越深，楼宇“围墙内的灰色空间”越多，能够动点“小手术”的余地也就越小。

　　更让人烦恼的还不止于此。新的城市地块，如今只有一个大业主，地块整体一起规划，统一安排停车、道路、垃圾，空间格局不至于严重不合理，且如果想要“微更新”，说服一个业主就行。

　　而“小陆家嘴”的发展历史决定了，这里的每一栋楼当时都不是一起开发的，没有统一规划，而是一栋栋滚动式发展，每一座高楼都有自己的业主，每一位业主都按照自己的想法建设公共配套和标识系统。假设陆家嘴一块街区里有3栋楼，那就需要协调3个业主，有8栋楼，就需要协调8个业主。工作量之大、之复杂，远超想象。

　　啃下硬骨头

　　如今，上海的城市中心已经不太可能做白纸上的规划，小修小补的城市更新已经成为大家的共识。

　　而陆家嘴的土地上，金融的进一步发展，对空间提出更高的要求。有统计数据显示，目前陆家嘴区域内写字楼平均租售率92.2%，部分楼宇已达100%。接下来怎么办？金融城的空间优化迫在眉睫。

　　20多年来，陆家嘴从曾经的农田发展到高楼林立，从穷乡僻壤发展为繁荣市区，它象征着中国改革开放的进程，也是上海现代化建设的缩影。而如今，它必须进入二次创业的新阶段了，再大的困难都不容回避。

　　自贸区陆家嘴管理局要做的，就是啃下这根“硬骨头”，让企业打开围墙、促进街区活力。

　　他们选择实验的地块是一个地处要道又相对独立的街区：它由银城中路、陆家嘴环路、花园石桥路三条市政道路围合而成。街区与“小陆家嘴”三高楼宇（上海中心、环球金融中心、金茂大厦）相邻，而未来的地铁14号线陆家嘴站主要出口，就位于该街区花园石桥路一侧，一旦运营，过路人流将会十分可观。

　　独立街区里有3栋楼：东亚银行金融大厦、太平金融大厦、东方汇经中心。

　　第一次与3位业主协商时，工作人员就感受到极大压力。如果说，居民小区的协调难点是众口难调，那么商业楼宇业主数量少，但每个都很强势，并且没有居委会之类的机构作为润滑剂。

　　“起初和业主商谈开会，感觉自己就是一个小舢板，正在面对3艘航空母舰。”一位工作人员如此形容。

　　也有业主不想参加空间改造计划，“我的地方就是我的地方，没必要混为一谈，这样管理方便”。无论工作人员说得多好，只要意识到“你们想把手伸进来”，业主都不太乐意合作。

　　究竟怎么说服3位业主，才能既实现公共利益，又兼顾对方的商业利益？经过几次会谈后，自贸区陆家嘴管理局总结出一条大原则：光谈情怀不够，情怀和利益需要双管齐下。比如，告诉业主，如果3栋楼所在的街区空间可以共同规划、优化设计、统一养护，最终能够美化这一带的环境，长远来说就能实现物业的升值。

　　有一次，一位工作人员这样说服对方：“我们从来没有站在你们的对立面，大家都是一个大团队，一起为提升街区的空间价值而努力。你们出的每一分力、花的每一分钱，都会物有所值。”

　　渐渐，业主们的态度软化了，空间优化的积极性被激发起来，到了后期，每一方都对空间更新萌生了期待。

　　但是波折和挑战，仍然数不胜数。

　　共同的街区

　　协商的过程中，仅仅垃圾房，就差点难倒了工作人员。

　　3栋楼宇在同一个空间分别建了3个垃圾房，不仅浪费空间，而且环境和体验都不好。理论上，为这个街区设立一个大垃圾房最为恰当，可是问题来了，垃圾房设在哪栋楼附近？

　　3位业主中，有人表示自己可以不用垃圾房，有人表示想要垃圾房，但最好别放在自己的地盘上。

　　工作人员为垃圾房的事情疲于奔命，协调不成，第一稿只能设计一个折中方案：在空间的中心位置造一个环岛，环岛上就是一座3面开门的大垃圾房。然而方案给专家组评审时，几乎所有专家都提出异议，有人直言不讳地说：“这样太难看。”有人委婉地说：“我从没见过视觉焦点、环岛中心，居然是一座垃圾房。”

　　方案只好重新修改，一个回避不了的困难摆在眼前：垃圾房必须尽量往边角放置，可如此一来，靠近谁，谁都不会乐意。

　　经过一次次说服，终于有一位业主松口，同意垃圾房靠近自己的地盘。为了体现公平原则，在协商其他空间资源时，大家也共同给这位业主做了点让渡和补偿。

　　除了垃圾房，林荫道也颇费精力。

　　原本这里的空间各自为政，绿化松散、空间割裂，别说一条完整的林荫道，仅仅走路都不能走通。统一设计时，有一个方案获得交口称赞，那就是把整个街区红线内的灰色空间，大部分变成一片蜿蜒连绵的绿化带，并且像公园那样，绿化中间有一条慢行林荫道。

　　如此一来，路人们平时可以像逛人民公园那样，自由进入林荫道，每天在此晒太阳、散步、聊天。这个设计，真正把3栋楼宇的“围墙内灰色空间”开放给了每一位市民，也真正做到了“打开围墙”。

　　然而，林荫道树种选什么，不同楼宇有不同诉求。几乎每一次提到林荫道，大家都会为自家楼宇附近的移栽标准、树种选择而争执。还有两位业主，对彼此附近的景观道路用料意见不一致。比如，明明是同一条小路，一边的业主喜欢砖石铺装，另一边的业主提出用沥青就行。

　　为了否定砖石铺装，业主还举例说：“你们看，国金中心广场的砖石铺装没过多久已经碎裂，砖石铺装后续维护非常麻烦。”

　　自贸区陆家嘴管理局为了砖石铺装这件事，特地邀请专家进行评估。专家认为，只要施工符合标准，用小砖块，而非大砖块，一般不会碎裂，且举了静安嘉里中心的例子来说明。为了让业主彻底放心，工作人员还请来专业团队测算该路段的车流，对地面的受压情况进行评估。最后，几乎所有权威专家都表示这条小路砖石铺装没有问题。

　　眼看技术难不倒工作人员，业主终于同意统一铺砖。

　　后续，街区的绿化将会统一由市政部门管理养护。也有业主提出自己养护，但是这一点上，自贸区陆家嘴管理局寸步不让，回应说：“如果分开养护，一边草是绿的，一边草是黄的，那得多难看？”

　　每一次协商都是一次挑战，事无巨细，想要最终获得多方认同，背后的功夫难以言喻。

　　说到这里面的诀窍，自贸区陆家嘴管理局表示，关键就是力求整个协商过程公开、透明、公平。所以每次开会，他们都确保3位业主全部到齐以后，才开始协商，从来不单独找任何一家私下接触。所有问题、诉求，摆上台面，大家一起商量。

　　也有时候企业提出的诉求，自贸区陆家嘴管理局满足不了，最后向有关部门求助，问题迎刃而解。

　　天长日久，设计方案在一次次协商中一改再改，不知改了多少版。陆家嘴管理方的诚意和决心，打动了所有业主。

　　有一次，协商不成，一方的与会人员萌生退意，表示甩手不干了，但此时，另外两方非常支持，主动说，大家如果投票，结果就是2：1，不做也得做。一位业主代表甚至说：“街区是我们共同的街区，所有空间全部相连，这已经不是一家之事。”

　　团队就这样在磕磕碰碰中，渐渐凝聚起共识，朝好的方向前进。

　　突破看不到的围墙

　　打开围墙，让街区重新焕发活力，并非仅靠自贸区陆家嘴管理局的努力就能办成。

　　这次打开围墙的尝试，有一个关键，那就是突破了单体建筑红线。

　　原本，每栋楼几乎都沿着红线设置自己的绿化带。我们经常有类似体验，上街沿之所以不够宽敞，难以步行，往往是因为里侧有高高筑起玻璃砖的花坛和绿化带，这其实就是企业的红线，这样的好处是方便计算和管理，只要沿着玻璃砖开始计算面积，就知道企业的绿化率和红线是否合乎规范。

　　然而如今，试验街区的绿化是公园般不规则形状，外围线条蜿蜒曲折，一会儿绿化在原红线里，一会儿绿化又超出原红线范围，与慢行道路融为一体。街区统一设计后，3栋楼彼此之间的红线也相互混杂，难以清晰划分。所以最后，整片街区一起计算绿化配比和红线距离。

　　“如果按照每栋楼单个红线来管理，打开围墙永远做不到。”工作人员解释，“所以我们现在统一计算总占比。”而空间统一规划后，绿化面积和占比反倒比原来更大，超出了3000多平方米。

　　这种突破单一红线的新尝试，首先需要相关管理部门的支持。

　　除此之外，未来街区还会成立公共空间的联席会议制度，业主们每年共同商讨空间优化的经费，凑成一个盘子。红线外由政府承担，红线内由业主出资。

　　地块红线是“看不见的围墙”。但这里，未来除了房子以外，目之所及，都将是市民的休闲空间。楼宇里的几家咖啡馆也闻讯而动，兴致勃勃，打算将座位摆到外面。

　　在此之前，陆家嘴该片区没有大树和林荫道，没有马当路那种街边可以坐下聊天的咖啡馆。原本狭窄的慢行区域，管理部门即便想设计什么东西都不可能。而如今，在街区中，自贸区陆家嘴管理局还设计了充满趣味的公共装置艺术，有一面墙可以涂鸦，还有一口井作为景观。

　　其实一年多以前，自贸区陆家嘴管理局曾经想尝试让北面的老旧街区打开围墙，但那个街区涉及8栋商务楼宇，最终协调以失败而告终。

　　这个案例的成功，让他们很受鼓舞。如今，浦东新区还有2个街区的业主们主动提出，也想尝试空间改造。

　　社会治理的创新，未必局限在居民住宅区。陆家嘴31.78平方公里范围内，集中了251栋楼宇，金融城本身也是一个大社区。

　　随着一座座“围墙”的打开，未来的上海，一定会是一座依然繁忙，但彼此能更便利地邂逅交流，生活更加多姿多彩的全球城市。