每平方米2.5万元 能反映上海的真实房价吗

　　去年上海房价到底涨了多少？2月4日，上海市统计局发布房地产市场统计数据显示，2016年上海全市新建住宅平均销售价格25910元/平方米。从区域分布看，内环内为87426元/平方米，内外环间为44984元/平方米，外环外为18127元/平方米。

　　相比2015年，2016年上海全市新建住宅每平方米平均销售价格上涨4409元。从不同区域看其中，内环内价格上涨幅度最大，相比2015年，去年上海内环内新建住宅单价上涨15481元，内外环间上涨11407元，外环外上涨2062元。

　　虽然统计数据显示2016年上海新房价格上涨速度较快，但全市平均每平方米约2.5万元的销售价格，与市民在过去一年中的实际感受有明显差异。这个数字究竟是如何得来，它是否客观？

　　记者从上海市统计局了解到，上海全市的新建住宅平均价格，是由过去一年中所有新建住宅销售价格之和，除以销售总面积而来，从统计方式上看，是能够客观反映真实情况的。

　　为何数字令人感觉偏低？统计专家解释，这主要是因为上海不同区域间新房价格和销售面积差异巨大所致。受上海土地供应、房地产开发特点影响，近年来在沪新开的楼盘绝大部分集中在郊区，且离中心城区越来越远，大量地处远郊的新盘普遍价格远低于内环内和内外环间的新盘，很大程度上拉低了上海整体的新房价格。而内环内的一些新盘虽然屡屡卖出“天价”，但毕竟资源稀缺，销售面积小，对整体新房价格带动作用有限。“内环内新建住宅销售面积占全市比重只有个位数，内外环间一般在10%以上，外环外占到七成以上。近两年来，这一比例基本保持稳定。”统计专家介绍，虽然内环内的新建住宅占比很少，但这些新盘广受关注，开发商的宣传力度也更大，其价格对市场预期的引导作用也更为明显。

　　统计部门指出，上海全市新建住宅平均销售价格25910元/平方米的数据，还包括了共有产权住房和动迁安置住房等保障性住房，剔除保障性住房后，市场化的新建商品住宅平均销售价格分别为：内环内87547元/平方米，内外环间62265元/平方米，外环外26778元/平方米。由此可见，去年上海市场化的新建商品住宅价格确实一度上涨速度较快，而在住房保障体系深化完善下，整体房价得到了一定的平抑。

　　从去年全年上海房价变化情况看，整体价格确实在较快上涨，但从不同月份的走势看，房价快速上涨的势头正在得到遏制。上海市统计局指出，2016年上海楼市交易波动频繁。一季度，在全国房地产去库存的背景下，本市房地产市场量价齐升。上海贯彻落实“因城施策”，率先在3月份出台“沪九条”调控政策，此后市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，市场出现过热态势，调控政策加码，10月和11月相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。进入四季度，政策效应积极释放，预期趋于平稳，使得交易量恢复常态，价格指数扭转环比上涨势头，市场也逐步恢复了理性。

　　交易量和价格的变化可以充分反映上海楼市“冲高回落”的走势。数据显示，2016年上海房地产市场成交总体较为活跃，全年新建商品房销售面积2705.69万平方米，比上年同期增长11.3％，但增速比年内高点（1-5月份）回落了18百分点；价格方面，国家统计局最新发布的70个大中城市房价变化情况显示，去年11月份和12月份，上海新建商品住宅价格已经连续两个月出现环比下降。

　　另外，据上海市房地产交易中心统计，2016年上海存量房成交量再创历史新高，全年存量房网签面积3559.17万平方米，比上年增长6.5%。其中，存量住宅网签面积3160.66万平方米，增长4.2%。虽然上海存量房交易仍保持活跃，但相比2015年增速却大幅回落。业内人士分析，相比2015年上海存量房交易近乎翻倍的增速，2016年增速回落到个位数，表明在及时有效的政策调控影响下，绝大部分时间内市场保持理性，并趋于谨慎。